一、基本案情

2014年9月23日，甲公司與乙公司、丙公司、丁公司、薛某、趙某、許某簽訂《項目轉讓協(xié)議》，約定甲向乙公司轉讓J風景項目，并約定了雙方的權利及義務。2015年12月10日，A置業(yè)公司取得該項目的《建設工程規(guī)劃許可證》；2015年12月24日，A置業(yè)公司取得該項目的《建筑工程施工許可證》。之后，A置業(yè)公司開發(fā)完成J風景項目。因在項目履行中產生糾紛，乙公司起訴，要求確認上述《項目轉讓協(xié)議》有效，并要求甲公司賠償損失、支付違約金等3017萬元。甲公司又提起反訴，要求乙公司支付違約金500萬元。一審法院查明，因甲公司和乙公司分別實施了其他民事行為，對于雙方之間《項目轉讓協(xié)議》的履行發(fā)生了巨大的影響，但該《項目轉讓協(xié)議》是合法有效的，對乙公司的賠償損失等請求不予支持，對甲公司主張違約金不予支持。后乙公司與甲公司均對一審判決不服，提起上訴。

二、裁判要旨

山東省高級人民法院（2021）魯民終407號判決書認為，“對于案涉《項目轉讓協(xié)議》的效力問題，乙公司上訴主張該協(xié)議無效，主要理由為該協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條的規(guī)定。與乙公司等簽訂《項目轉讓協(xié)議》時，甲公司尚未取得該項目的土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，也未繳納土地出讓金。但根據(jù)經審理查明的事實，乙公司基于該協(xié)議又將案涉項目轉讓給了A置業(yè)公司，A置業(yè)公司已經辦理了案涉土地建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，開發(fā)完工J風景項目。因本案爭議的合同為項目轉讓協(xié)議，本案中無證據(jù)證實該轉讓行為違反了國家法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，該協(xié)議已經實際履行并由A置業(yè)公司作為受讓人辦理了合法的項目手續(xù)，已經開發(fā)完工，該協(xié)議依法應當認定為有效。乙公司在一審中主張確認案涉《項目轉讓協(xié)議》有效，二審中主張該協(xié)議無效，并主張另案已認定協(xié)議有效的判決正在再審期間請求中止申請，不應予以準許。

三、相關法條

《民法典》

第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。